Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới

Sáng 11/3 tại TP.HCM, Ban Kinh tế Trung ương và ĐHQG-HCM phối hợp tổ chức hội thảo khoa học “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới”.

Tham dự hội thảo có ông Đỗ Ngọc An - Phó Trưởng ban Ban Kinh tế Trung ương, ông Nguyễn Tú Anh - Vụ trưởng Vụ Kinh tế - Ban Kinh tế Trung ương, lãnh đạo, đại diện một số bộ, ngành, địa phương, PGS.TS Vũ Hải Quân - Uỷ viên BCH Trung ương Đảng, Giám đốc ĐHQG-HCM, PGS.TS Nguyễn Minh Tâm - Phó Giám đốc ĐHQG-HCM, các lãnh đạo, đại diện Văn phòng, các ban chức năng và các trường đại học thành viên của ĐHQG-HCM. Hội thảo thu hút nhiều tham luận từ phía lãnh đạo Bộ Xây dựng, các chuyên gia, nhà khoa học và doanh nghiệp.

Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách

Kể từ khi thực hiện công cuộc Đổi mới năm 1986, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là tại các thành phố lớn, đồng thời thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển của thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thông qua việc thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, vốn đầu tư nước ngoài, tạo nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng và nhà ở kết nối với thị trường đất đai và các dịch vụ môi giới, pháp lí, định giá.

PGS.TS Vũ Hải Quân - Giám đốc ĐHQG-HCM cho biết diễn biến trên thị trường BĐS thời gian qua, và gần đây là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, trường hợp đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM) hay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS... đã cho thấy công tác quản lí nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định. Các hạn chế này tồn tại trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lí về kinh doanh BĐS.

“Nhìn chung, nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng trong phục vụ kinh tế - xã hội, thị trường BĐS phát triển chưa bền vững” - Giám đốc ĐHQG-HCM nhận định.

Thời gian qua, ĐHQG-HCM đã phối hợp với Ban Kinh tế Trung ương, các cơ quan trung ương, bộ, ngành và địa phương thực hiện các nghiên cứu và tổ chức các hội thảo khoa học để kịp thời đề xuất cơ chế, chính sách lớn về kinh tế - xã hội, các vấn đề mới mang tầm chiến lược, cũng như đề xuất cụ thể để giải quyết các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.

Hội thảo khoa học “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” được tổ chức nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, tăng cường sự quản lí, điều tiết của nhà nước từ trung ương đến địa phương. Các tham luận đã chỉ ra những hạn chế của các văn bản pháp quy bao gồm Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư… dẫn đến hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lí, ưu đãi đầu tư.

Nhiều bất cập, vướng mắc

GS.TS Nguyễn Thị Cành đại diện nhóm nghiên cứu của Trường ĐH Kinh tế - Luật ĐHQG-HCM trình bày tham luận “Tạo nguồn lực tài chính từ đất đai: Những vấn đề liên quan đến định giá, quy hoạch và đầu tư”. Giáo sư chỉ ra rằng tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế không đồng đều qua các năm, và tỉ lệ 5 năm từ 2016 - 2020 trong khoảng trên 54% đến 58% là thấp. Điều này cho thấy sử dụng đất công nghiệp chưa hiệu quả, lãng phí trên 40% về nguồn thu tài chính từ đất công nghiệp.

GS.TS Nguyễn Thị Cành cũng đề cập vấn đề quy hoạch treo kéo dài qua nhiều năm, đất không được đưa vào sử dụng gây lãng phí tạo ra nhiều “dự án ma”, không giao dịch được và không tạo ra thu nhập. Có những quy hoạch treo kéo dài đến hơn 30 năm như Khu Bình Quới - Thanh Đa của TP.HCM. Nhiều trường hợp treo dẫn đến lãng phí nguồn thu nhập lớn cho cả 3 phía: người dân, nhà đầu tư, nhà nước.

Giáo sư cũng cho biết thêm thực trạng hiện nay trong pháp luật Việt Nam, tuy đã có quy định về giá đất phổ biến trên thị trường nhưng vẫn chưa rõ ràng. Điều này dẫn đến nguyên tắc chung về giá đất dù trên lí thuyết là có khả năng giúp đảm bảo tối đa quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp đất bị thu hồi, cũng là cách tối đa để nhà nước thu được các nguồn tài chính từ việc quản lí đất, song trên thực tế nguyên tắc này vẫn chưa mang tính khả thi.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cũng cho rằng còn các bất cập trong chính sách khiến nhà nước chậm thu ngân sách. Theo ông, hiện nay trên các văn bản pháp quy có 5 phương pháp định giá đất, cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh sẽ thuê tổ chức tư vấn áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để xác định giá đất cụ thể trước khi quyết định.

Việc áp dụng nhiều phương pháp dẫn đến các quan điểm tính toán thiếu nhất quán trong khi điều kiện áp dụng những phương pháp này chưa được quy định cụ thể: nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch. Từ phía doanh nghiệp, “tắc tiền sử dụng đất” trở thành điểm nghẽn cốt yếu trong quá trình đầu tư dự án, mất nhiều thời gian để định giá tiền sử dụng đất khiến nhà đầu tư bị động, khó ước tính tổng mức tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lí, mất cơ hội kinh doanh, nhà nước thì chậm thu ngân sách.

Trong tham luận “Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và hiệu quả” của nhóm nghiên cứu ĐHQG-HCM, TS Trương Minh Huy Vũ đề cập một số vấn đề được đặt ra qua tình huống thực tiễn tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM). Về quy trình đấu giá, TP.HCM cần rà soát lại toàn bộ quy trình đấu giá nhằm kịp thời phát hiện sai sót nếu có. Một số tổ chức, trong đó có Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cảnh báo các quy định pháp luật hiện hành về đấu thầu quyền sử dụng đất còn nhiều kẽ hở cần phải chấn chỉnh.

TS Trương Minh Huy Vũ cũng nhắc đến các vấn đề về khả năng “thổi giá đất”, “ngâm dự án”, những “nghi ngờ” hay “câu hỏi” về nguồn tiền, khả năng rửa tiền thông qua các dự án BĐS. Tiến sĩ nhận định đây là các lo ngại chính đáng.

Kiến nghị và giải pháp

Phó Trưởng ban Ban Kinh tế trung ương Đỗ Ngọc An nhận định các chính sách đối với thị trường BĐS Việt Nam đã đạt nhiều kết quả tích cực, song vẫn có những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, điều chỉnh để thông thoáng, tích cực, hiệu quả hơn. Do đó cần phải có giải pháp để thị trường phát triển bền vững, cần sự chung tay của các nhà quản lí, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp… để đề xuất với Đảng, Chính phủ, hoàn thiện hệ thống chính sách phù hợp, tạo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Kiến nghị liên quan đến Luật Đất đai về tạo nguồn thu tài chính, nhóm nghiên cứu của Trường ĐH Kinh tế - Luật ĐHQG-HCM đề xuất khung giá đất của nhà nước cần được rà soát và điều chỉnh định kì hoặc đột xuất (nếu có bằng chứng về sự thay đổi đáng kể trong giá trị đất đai) phù hợp hơn, bám sát diễn biến quan hệ cung cầu của thị trường. Nhà nước cũng cần phân tích thêm các hiệu ứng lan toả để điều tiết giá trị tăng thêm phù hợp.

Đối với các dự án treo, GS.TS Nguyễn Thị Cành cho biết cần phải quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tiến hành thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không sử dụng đất theo luật định.

Liên quan giá đất và phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất, ông Trần Quốc Dũng đề xuất nên nghiên cứu thống nhất áp dụng một phương pháp duy nhất để tính giá đất là "phương pháp hệ số điều chỉnh khi định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất". Đây là cơ sở để mỗi địa phương tự xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND cấp tỉnh thông qua.

TS Trương Minh Huy Vũ nêu khuyến nghị rằng chính quyền trung ương cần rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp quy trong thời gian sắp tới, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan. Chẳng hạn, nâng mức tiền đặt cọc, có quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, tiếp tục áp dụng và cập nhật các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.

Tiến sĩ cùng nhóm nghiên cứu của ĐHQG-HCM cũng khuyến nghị cần thúc đẩy nhanh Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất, vốn đã được thực hiện ở tất cả các nước G7, OECD hay các nước phát triển ở châu Á. Theo đó, công cụ thuế này sẽ thúc đẩy sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho các mục đích phát triển.

LÊ HOÀI

Toàn văn Kỷ yếu hội thảo khoa học "Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới”: