Vai trò chính phủ và các nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động sản du lịch - NCS. Mã Văn Khanh

Tên đề tài: Vai trò chính phủ và các nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động sản du lịch
Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 9340403
Họ và tên nghiên cứu sinh: Mã Văn Khanh
Mã số NCS: PPMIU20005
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Zafar U. Ahmed
Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Quốc tế - ĐHQG. Hồ Chí Minh
I. Khoảng trống nghiên cứu
Ngành bất động sản du lịch là chủ đề ngày càng được quan tâm trong những năm gần đây, khi nền kinh tế toàn cầu tiếp tục phát triển và sở thích của người tiêu dùng chuyển sang các hình thức đầu tư và sinh hoạt mang tính trải nghiệm hơn. Khái niệm bất động sản du lịch đã nổi lên như một loại sản phẩm tiêu dùng đặc biệt liên quan đến du lịch cho mục đích nghỉ dưỡng, thừa nhận tất cả hoặc một phần chức năng của du lịch (Liu, Huang, Hallak, & Liang, 2016). Bất động sản du lịch có tác động đáng kể đến nền kinh tế địa phương bằng cách ảnh hưởng đến giá nhà, tạo thu nhập, tạo việc làm và phát triển kinh tế. Các nghiên cứu cho thấy hoạt động du lịch có tác động tích cực đến giá nhà ở các quốc gia phụ thuộc vào du lịch, cả trong ngắn hạn và dài hạn (Pacaud et al., 2007). Ngoài ra, việc giới thiệu du lịch ở khu vực nông thôn có thể dẫn đến tăng thu nhập nhưng cũng có thể dẫn đến thất thoát cao, đặc biệt là ở các nền kinh tế nhỏ hơn với cơ cấu kinh tế kém (Cró & Martins, 2024). Các phân tích tác động kinh tế nhấn mạnh tầm quan trọng của việc người dân nhận được lợi nhuận từ khoản đầu tư vào du lịch, nhấn mạnh sự cần thiết phải đo lường lợi ích kinh tế rộng hơn mang lại cho cộng đồng, chẳng hạn như việc làm mới và tăng thu nhập hộ gia đình (Kim & Kim, 1998). Hơn nữa, việc xây dựng các khu nghỉ dưỡng giải trí lớn có thể tạo ra việc làm trực tiếp, gián tiếp và tạo ra, góp phần tăng trưởng kinh tế địa phương với sự hỗ trợ phù hợp từ hoạch định chính sách địa phương và sức mạnh tổng hợp trong các lĩnh vực như đào tạo và môi trường sống (Crompton, 2006). Nhìn chung, mặc dù bất động sản du lịch có thể thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội ở các thành phố nhưng nó cũng đặt ra những thách thức về tính bền vững cần được giải quyết (Martín-Martín et al., 2023).
Tuy nhiên, tương lai du lịch toàn cầu đang bị thách thức bởi đại dịch Covid- 19, và bất động sản du lịch là một trong những ngành chịu thiệt hại nặng nề nhất, với khoản lỗ lớn từ các nhà đầu tư dự án. Ngoài ra, thị trường này ở Việt Nam vẫn còn mới và đang nổi lên và gặp phải nhiều vấn đề liên quan đến chính sách của chính phủ, tài chính và cấp phép đất đai để xây dựng, sở hữu và quản lý. Do đặc điểm khác biệt và sự phức tạp về rủi ro pháp lý của ngành Bất động sản tại Việt Nam (Nguyen et al., 2021), khách hàng còn do dự trong việc đầu tư hoặc mua các bất động sản này. Do đó, các công ty bất động sản phải hiểu được kỳ vọng của khách hàng để thành công trong thị trường này bằng cách thường xuyên đưa nghiên cứu khách hàng và vận dụng vào chiến lược của công ty.
Trong lĩnh vực bất động sản du lịch, hành vi đầu tư và mua sắm có nhiều điểm tương đồng về độ phức tạp trong việc ra quyết định và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài (Antoniou et al., 2018), từ đó có thể khẳng định rằng hai hình thức này có bản chất tương tự nhau. Mục đích tài chính là một trong những điểm tương đồng rõ ràng nhất giữa đầu tư và mua bất động sản du lịch. Người đầu tư thường kỳ vọng sẽ thu được lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản của mình hoặc từ việc tăng giá trị tài sản theo thời gian. Tương tự, người mua bất động sản du lịch cũng thường mong muốn rằng tài sản của họ sẽ gia tăng giá trị và có thể cho thuê để thu lợi nhuận. Dù mục tiêu ban đầu có thể khác nhau (đầu tư nhằm thu lợi nhuận, mua có thể để sử dụng cá nhân), cả hai đều hướng đến việc tối đa hóa giá trị tài sản của mình.
Lựa chọn vị trí là một yếu tố quan trọng khác mà cả nhà đầu tư và người mua đều chú trọng. Vị trí của bất động sản quyết định phần lớn giá trị và tiềm năng sinh lời vì bản chất tiện lợi đem lại cho người ở. Bất động sản gần các điểm du lịch, trung tâm thương mại, hay các tiện ích công cộng thường có giá trị cao hơn và dễ dàng thu hút khách thuê hoặc người mua lại. Cả hai nhóm đều xem xét kỹ lưỡng vị trí trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Chi phí và lợi nhuận cũng là một yếu tố chung mà cả nhà đầu tư và người mua đều phải xem xét. Đối với nhà đầu tư, việc tính toán chi phí ban đầu, chi phí duy trì và ước tính lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán lại là rất quan trọng. Người mua cũng phải cân nhắc các chi phí liên quan như thuế, phí bảo trì và tiềm năng thu nhập từ việc cho thuê hoặc bán lại bất động sản. Cả hai đều phải đảm bảo rằng số tiền bỏ ra sẽ mang lại lợi nhuận tốt nhất có thể.
Pháp lý và quyền sở hữu là một yếu tố không thể bỏ qua. Cả nhà đầu tư và người mua đều cần đảm bảo các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, giấy tờ chứng nhận hợp pháp và tuân thủ các quy định của pháp luật về bất động sản. Điều này giúp họ tránh được các rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình. Nhà đầu tư và người mua đều phải đối mặt với các rủi ro như thay đổi chính sách pháp lý, biến động thị trường, thiên tai và rủi ro về khách hàng thuê. Họ cần có kế hoạch dự phòng và các biện pháp giảm thiểu rủi ro để bảo vệ tài sản của mình. Từ những điểm tương đồng trên, có thể thấy rằng hành vi đầu tư bất động sản du lịch và mua bất động sản du lịch có nhiều yếu tố giống nhau, từ mục tiêu tài chính, phân tích thị trường đến quản lý và rủi ro. Do đó, có thể coi hành vi đầu tư và mua bất động sản du lịch là giống nhau về bản chất, mang đến những cơ hội và thách thức tương tự trong việc gia tăng giá trị tài sản và tối ưu hóa lợi nhuận.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là yếu tố nào có thể thúc đẩy ý định mua bất động sản loại này của nhà đầu tư để đối phó với những đặc điểm khác biệt và rủi ro pháp lý tại các thị trường mới nổi, chẳng hạn như Việt Nam. Để lấp đầy khoảng trống nghiên cứu đã đề cập, nghiên cứu hiện tại áp dụng mô hình tâm lý của quá trình ra quyết định để điều tra thái độ và niềm tin khách quan góp phần vào ý định mua bất động sản du lịch. Sự hiểu biết thấu đáo về các yếu tố thúc đẩy hành vi của người mua sẽ giúp cải thiện khả năng hiểu và dự đoán các quyết định về thị trường bất động sản. Ngoài ra, nghiên cứu này mở rộng các tài liệu hiện có về TPB bằng cách điều tra ảnh hưởng của các chính sách của chính phủ và nhận thức của nhà đầu tư về phong thủy, hạ tầng xã hội đối với ý định mua bất động sản du lịch của người tiêu dùng ở một quốc gia đang phát triển.
II. Đóng góp của nghiên cứu
Bài viết này đã có nhiều đóng góp vào mô hình ý định mua BĐSDL tại thị trường mới nổi. Đầu tiên, những tác động đáng kể của chính sách chính phủ, cơ sở hạ tầng xã hội và điều kiện xung quanh Phong Thủy đối với thái độ, chuẩn mực khách quan nhận thức về kiểm soát hành vi góp phần tạo nên mối quan hệ tích cực giữa các yếu tố xã hội và kỳ vọng của cá nhân đối với tài liệu hiện tại của ngành BĐSDL, mở rộng TPB (Ajzen, 1991) bằng cách thêm các khía cạnh bên ngoài như vai trò của chính phủ, thuộc tính cơ sở hạ tầng và kiểu kiến trúc vào mô hình. Tuy nhiên, tác động không đáng kể của kiểm soát hành vi nhận thức đối với ý định mua phù hợp với những phát hiện của AL-Nahdi và cộng sự (2015) nhưng không phù hợp với kết quả của Islam và cộng sự (2022) và Y. Zhang và cộng sự (2020) trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, chính sách của chính phủ có thể nâng cao thái độ của khách hàng đối với BĐSDL, do đó, đóng vai trò thiết yếu trong việc giảm áp lực cao về tính hợp pháp khi mua nhà ở (H. D. Nguyen & ctg., 2021). Những tác động không đáng kể của chính sách của chính phủ đối với các chuẩn mực khách quan nhận thức về kiểm soát hành vi và ý định mua hàng chỉ ra rằng chính sách đó chỉ có thể ảnh hưởng đến thái độ của một cá nhân. Kết quả này không phù hợp với những phát hiện của Wang và cộng sự (2020) và L. Zhang và cộng sự (2018). Một cá nhân như vậy có mục đích cụ thể cho việc mua nhà của họ hơn là thiết lập niềm tin vào một nhóm xã hội. Hơn nữa, BĐSDL là sản phẩm cao cấp mà khách hàng phải đủ kiến thức và hiểu biết mới có thể tham gia thị trường. Ngược lại, hạ tầng xã hội hướng tới cộng đồng hơn là khía cạnh cá nhân; do đó, hạ tầng xã hội có thể tác động tích cực đến các chuẩn mực khách quan và tạo ra cảm giác kiểm soát hành vi, đặc biệt là đối với người khuyết tật. Điều này giải thích tầm quan trọng của hạ tầng xã hội đối với thái độ của khách hàng, điều này mâu thuẫn với lập luận của các nghiên cứu trước (Chen & Phou , 2013; Wu et al., 2021; Wu, 2016)
Hơn nữa, các điều kiện Phong Thủy là một thiết kế kiến trúc phổ biến cho các nền văn hóa phương Đông và phương Tây (Linda & Tanuwidjaja, 2014; Yap & Lum, 2020). Do đó, mối quan hệ tích cực giữa các điều kiện xung quanh Phong Thủy và ba biến cốt lõi của TPB, bao gồm thái độ, chuẩn mực khách quan và kiểm soát hành vi nhận thức, phù hợp với triết lý của Sia và cộng sự (2018), trong đó việc mua nhà ở sẽ được thúc đẩy bởi các yếu tố Phong thủy thuận lợi. Kết quả là, một chuẩn mực khách quan dựa trên nguyên tắc Phong Thủy đã được thiết lập trên thị trường BĐSDL. Hơn nữa, yếu tố phong thủy thuận lợi mang lại cảm giác tài lộc cho khách hàng, dẫn đến thái độ tích cực đối với ý định mua nhà ở.
Nghiên cứu về ý định mua, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản du lịch, đòi hỏi sự hiểu biết toàn diện về các yếu tố đa diện ảnh hưởng đến việc ra quyết định. Trong khi những cân nhắc về kinh tế và hậu cần thường chiếm ưu thế trong những nghiên cứu như vậy thì việc bỏ qua các sắc thái văn hóa hình thành nên nhận thức cá nhân có thể dẫn đến những kết luận không đầy đủ và có khả năng gây hiểu lầm. Điều này đặc biệt có liên quan khi điều tra các thị trường như Việt Nam, nơi tín ngưỡng văn hóa như Phong Thủy có ảnh hưởng đáng kể đến các quyết định đầu tư bất động sản.
Lý do đưa Phong Thủy vào bắt nguồn từ sự liên quan văn hóa không thể phủ nhận của nó ở Việt Nam và các xã hội Đông Á khác. Phong Thủy, một hệ thống nhằm hài hòa môi trường xây dựng với các tác động tự nhiên, thấm sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của cuộc sống, bao gồm cả bất động sản. Việc bỏ qua ảnh hưởng tiềm tàng của nó sẽ giống như việc nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng mà không có lăng kính văn hóa tác động lên các cá nhân nhận thức được giá trị, rủi ro và mức độ mong muốn. Đối với nhiều nhà đầu tư Việt Nam, nguyên tắc Phong Thủy không chỉ đơn thuần là mê tín mà đã ăn sâu vào niềm tin văn hóa, được truyền qua nhiều thế hệ và được củng cố bởi những chuẩn mực cộng đồng. Việc bỏ qua những niềm tin này có nguy cơ bỏ qua một yếu tố thúc đẩy quan trọng của các chuẩn mực chủ quan, một thành phần quan trọng của Lý thuyết Hành vi có Kế hoạch, cho rằng những ảnh hưởng xã hội đóng một vai trò quan trọng trong việc hình thành ý định.
Tuy nhiên, việc việc đưa Phong Thủy vào các công cụ nghiên cứu phụ thuộc vào việc tuân thủ các cân nhắc nghiêm ngặt về phương pháp luận. Việc phát triển các thước đo đáng tin cậy và xác đáng về tín ngưỡng Phong Thủy đòi hỏi một cách tiếp cận đa diện. Tác giả đã tiến hành đánh giá tài liệu kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các nhà thực hành và học giả Phong Thủy, đồng thời thu hút các nhà đầu tư tiềm năng thông qua các nhóm tập trung để đảm bảo rằng các vật phẩm phản ánh chính xác các nguyên tắc liên quan và gây được tiếng vang với đối tượng mục tiêu. Sau khi được phát triển, bất kỳ thang Phong Thủy mới nào cũng phải trải qua quá trình kiểm định nghiêm ngặt để đảm bảo độ tin cậy và giá trị của thang đo. Tất cả các đánh giá về tính nhất quán nội tại của các hạng mục trong thang đo và kiểm tra xem thang đo có tương quan với các thước đo liên quan khác hay không đều được thực hiện ở việc kiểm định mô hình thang đo. Tác giả đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong suốt quá trình này.
Hơn nữa, việc kết hợp các cân nhắc về Phong Thủy sẽ giải quyết được khoảng trống đáng kể trong nghiên cứu bất động sản du lịch hiện có. Phần lớn tài liệu hiện nay tập trung vào các chỉ số kinh tế, xu hướng thị trường và các yếu tố hậu cần mà bỏ qua các sắc thái văn hóa có thể tác động đáng kể đến quyết định mua hàng. Bằng cách tích hợp Phong thủy, các nhà nghiên cứu có thể hiểu rõ hơn về cách niềm tin văn hóa giao thoa với những cân nhắc về kinh tế, dẫn đến những phát hiện toàn diện và sâu sắc hơn. Cách tiếp cận này phù hợp với nhu cầu ngày càng tăng đối với các phương pháp nghiên cứu nhạy cảm về văn hóa thừa nhận sự đa dạng trong trải nghiệm của con người và tránh áp đặt các quan điểm lấy phương Tây làm trung tâm vào các bối cảnh ngoài phương Tây. Nghiên cứu đã bổ sung, điều chỉnh, củng cố thang đo với các biến quan sát được phát triển cho phù hợp với các thị trường, chính sách, xã hội tại Việt Nam.
Những đóng góp mới trong nghiên cứu này đó là các biến quan sát trong các biến tiềm ẩn Chính sách Chính phủ, phong thủy, hạ tầng xã hội một phần nào đó góp phần đi vào cuộc sống cho các Doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án đó là giúp các nhà đầu tư nhận thức rõ được các tiêu chí của khách hàng, sự cần thiết môi trường tự nhiên, các tiện ích, các dịch vụ hỗ trợ thông minh, sự tiện nghi, sự an toàn được quan tâm… cũng như nắm bắt được xu hướng và nhu cầu thật của các khách hàng, xây dựng các tiêu chí, tiêu chuẩn sản phẩm… từ đó đặt hàng cho các nhà tư vấn phát triển dự án định vị được vị trí, địa hình, hạn tầng xung quanh để chọn lọc, khoanh vùng địa điểm đầu tư, song song đó đặt hàng cho các nhà thầu tư vấn như thiết kế, xây dựng, quản lý, kinh doanh, tiếp thị đo lường được khẩu vị của các nhà đầu tư cho sản phẩm bất sản du lịch, các nhà đầu tư phát triển chủ động định hướng mỗi công trình phải tạo diểm nhấn về văn hóa địa phương, văn hóa dân tộc, không nên sao chép các kiến trúc các nước khác với vị trí địa lý khác biệt Việt Nam, luôn luôn tạo tính tự nhiên cho sản phẩm, tận dụng tối đa nét tự nhiên của địa hình, tránh tình trạng bê tông hóa, bán những sản phẩm mà thị trường cần, chứ không bán sản phẩm mình có, tránh nữa rủi ro sự đóng băng sản phẩm, nâng cao được cơ hội kêu gọi đầu tư từ các tổ chức hợp tác phát triển dự án, hợp tác tài chính, vận hành dự án…
Nghiên cứu này đóng góp vào lý thuyết về chiến lược tiếp thị bằng cách cung cấp một phiên bản mở rộng của mô hình TPB kết hợp chính sách của chính phủ, hạ tầng xã hội và Phong thủy được nhận thức. Mục đích của nghiên cứu này là đánh giá tác động của các biến tâm lý đến mong muốn mua bất động sản du lịch và ảnh hưởng của chính sách nhà nước đến ý định hành vi và nhận thức hạ tầng xã hội, Phong thủy của các nhà đầu tư cá nhân. Do đó, nghiên cứu này đã trình bày một mô hình mới để đưa ra một phân tích toàn diện hơn về ý định hành vi để mua bất động sản du lịch. Kết quả chứng minh rằng các thành phần tâm lý trong mô hình TPB ban đầu là yếu tố dự báo mạnh mẽ về ý định mua bất động sản du lịch. Ngoài ra, chính sách của chính phủ đóng vai trò có lợi trong việc cải thiện ý định hành vi của cá nhân. Điều này ngụ ý rằng các nhà đầu tư có thể cảm thấy an toàn và được bảo vệ hơn nếu có các chính sách và quy định của chính phủ để bảo vệ quyền lợi của họ và giảm bớt các vấn đề về đại lý và chi phí giao dịch có thể phát sinh trong quá trình đầu tư bất động sản. Vì vậy, điều cần thiết là các doanh nghiệp bất động sản phải cung cấp thông tin minh bạch liên quan đến các quy định về bất động sản du lịch cho các nhà đầu tư để làm cho đầu tư BĐSDL hấp dẫn hơn.