Các yếu tố tác động đến chi tiêu và lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở: Nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh

Tên đề tài: Các yếu tố tác động đến chi tiêu và lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở: Nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành: Kinh tế học
Mã số: 9310101
Họ tên NCS: Huỳnh Thủy Tiên
Mã số NCS: N18702034
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Tiến Dũng, TS Trương Đăng Thụy
Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM
1. Tóm tắt luận án
Quyền Nhà ở trước đến nay luôn được công nhận là một quyền của con người theo pháp luật quốc tế và Hiến pháp Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), với sự phát triển kinh tế và tình hình dân số gia tăng, đang phải đối mặt với những thách thức lớn trong công tác quản lý kinh tế - xã hội (KT-XH), trong đó có lĩnh vực nhà ở. Giá nhà tăng cao và vượt nhiều lần so với thu nhập của người dân, kết hợp với thực trạng quỹ đất thành thị ngày càng thu hẹp trong bối cảnh dân số di cư đến TP.HCM ngày càng tăng khiến cho khả năng sở hữu và chi trả cho nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn.
Luận án "Các yếu tố tác động đến chi tiêu và lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở: Nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh" tập trung phân tích tác động của các yếu tố đến chi tiêu và sự lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở (SHNƠ) với biến giải thích chính là thu nhập; đồng thời phân tích thực trạng phát triển của thị trường nhà ở (TTNƠ) cùng những biến động trong chi tiêu và sự chuyển đổi các loại hình SHNƠ tại TP.HCM qua giai đoạn 2009-2022. Bên cạnh đó, luận án tìm hiểu, phân tích về khoảng cách và sự bất bình đẳng (BBĐ) trong tiếp cận hàng hóa nhà ở dưới góc độ chi tiêu và SHNƠ. Kết quả nghiên cứu giúp phát hiện mối quan hệ giữa thu nhập và các yếu tố KT-XH đến các quyết định liên quan đến nhà ở, đồng thời chỉ ra những khoảng cách, BBĐ trong tiếp cận hàng hóa nhà ở (Housing gap/Housing inequality). Trên cơ sở đó, luận án tập trung phân tích, đề xuất các nhóm giải pháp phát triển thị trường nhà ở đô thị (NƠĐT) theo hướng phát triển bền vững, đảm bảo chất lượng cuộc sống và gắn với quyền bình đẳng về nhà ở.
2. Những kết quả mới của luận án
- Thứ nhất, từ lược khảo các nghiên cứu liên quan, tác giả nhận thấy mối quan hệ giữa thu nhập và đặc biệt là thu nhập dài hạn (TNDH) đến chi tiêu và sự lựa chọn loại hình SHNƠ luôn là một vấn đề luôn thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu trên thế giới (Kim (1992); Phipps và Burton (1998), Fan và các cộng sự (2002), Huang (2003), Li và các cộng sự (2009), Perks và Han (2010), Zhou (2011), Ahmad (2012), Hui và các cộng sự (2014), Tao và các cộng sự (2015), Aladangady và các cộng sự (2017), Ben-Shahar và các cộng sự (2018); Dustmann và cộng sự (2022)). Tuy nhiên, đối với các nghiên cứu khác nhau, tại những thời gian nghiên cứu riêng biệt và TTNƠ khác nhau, đều cho các kết quả nghiên cứu không đồng nhất và cho đến nay, theo sự hiểu biết và kiểm chứng của tác giả thì tại Việt Nam vẫn chưa có các công trình nghiên cứu chính thống nào trực tiếp liên quan đến đề tài. Trên cơ sở nghiên cứu các lý thuyết nền tảng, các mô hình nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến hành vi chi tiêu và sự lựa chọn loại hình SHNƠ, luận án sẽ xây dựng, kiểm chứng, phân tích mối quan hệ này trong điều kiện thực tế của TTNƠ tại TP.HCM; lượng hóa, phân tích và xác định mô hình các yếu tác động đến chi tiêu và sự lựa chọn loại hình SHNƠ, phân tích BBĐ và khoảng cách trong tiếp cận hàng hóa nhà ở từ số liệu khảo sát tại TP.HCM với biến giải thích chính là TNDH. Từ đó, luận án đề xuất một số hàm ý chính sách đối với công tác phát triển NƠĐT theo hướng phát triển bền vững, hướng đến giảm thiểu BBĐ trong tiếp cận hàng hoá nhà ở. Trên cơ sở kế thừa những lý thuyết đã được nghiên cứu trước đây, đề tài đã chọn lọc, phân tích, tổng hợp và làm sáng tỏ những khái niệm và một số nội dung liên quan đến vấn đề tổng quan về chi tiêu nhà ở, các hình thức sở hữu nhà ở; tổng hợp các mô hình lý thuyết liên quan đến vấn đề nghiên cứu, đặc biệt là làm sáng tỏ khái niệm về TNDH, một khái niệm chưa được sử dụng và đề cập nhiều trong các nghiên cứu tại Việt Nam.
- Thứ hai, liên quan đến thành phần của các khoản chi tiêu cho nhà ở cho đến nay vẫn còn nhiều tranh cãi: Một số nghiên cứu cho rằng tiền thuê nhà, lãi thế chấp, thuế tài sản, chi phí bảo trì và sửa chữa, phí bảo hiểm, bảo hiểm nhà ở, phí mua nhà, vận hành các thiết bị gia dụng cũng như gas, điện, nước và các chi phí khác, được xác định là các thành phần của chi tiêu nhà ở (Lino, 1990; Combs và Park, 1994; Moon và Juong, 1997; Fontes và Fan, 2006, Bùi và cộng sự, 2015; Tian và các cộng sự, 2017). Theo các tác giả trên, tiền thuê nhà được cho là một thành phần trọng yếu trong chi tiêu nhà ở của các hộ gia đình. Tuy nhiên, nếu xét trên các lợi ích mà chủ hộ nhận được thông qua các khoản chi tiêu liên quan đến nhà ở thì mặc dù các hộ gia đình sống trong ngôi nhà thuộc sở hữu cá nhân nhận được các tiện ích cao hơn nhưng chi tiêu cho nhà ở của họ có thể thấp hơn nhóm ở thuê. Ulker (2008) lập luận rằng nếu bỏ qua Imputed rent (số tiền mà chủ hộ cho thuê chính ngôi nhà của mình) thì chi tiêu cho nhà ở vẫn chưa phản ánh chính xác mức chi tiêu của các hộ gia đình. Vì vậy, tiền thuê nhà đối với các hộ đang sở hữu nhà ở nên được đề cập đến và tính toán thông qua khoản tiền thuê nhà quy đổi (Imputed rent) vì nó giúp phản ánh chi phí cơ hội của việc sống trong chính căn nhà của họ, cũng tương tự như tiền thuê nhà mà người thuê nhà phải trả. Một số nghiên cứu gợi ý rằng việc đưa tiền thuê nhà quy đổi vào các khoản chi tiêu liên quan đến nhà ở sẽ cung cấp thước đo chính xác hơn về chi phí cơ hội của việc sở hữu không gian sống của các hộ gia đình (Moon và Juong, 1997; Fontes và Fan, 2006; Ukler, 2008). Luận án sẽ tiến hành phân tích các khoản chi tiêu cho nhà ở có tính đến giá trị của các khoản khoản tiền thuê nhà quy đổi. Đây cũng là một điểm mới liên về khoa học của đề tài nghiên cứu.
- Thứ ba, trong phần lớn các bài nghiên cứu trên thế giới, cách phân chia loại hình SHNƠ nhìn chung bao gồn hai hình thức cơ bản là thuê nhà để ở và sở hữu cá nhân (Cho, 1997; Boehm 1982; Zhou, 2011; Frenkel & Kaplan, 2015; Fu và các cộng sự, 2015). Có thể thấy, các gia đình tại Việt Nam thường có nhiều thế hệ cùng chung sống, nên vấn đề SHNƠ cũng khá khác biệt, đòi hỏi việc xác định các loại hình SHNƠ nên được xem xét dưới góc độ gia đình nguyên tử của người trả lời phỏng vấn (tức chỉ bao gồm vợ, chồng, con cái, người phụ thuộc) sẽ đảm bảo tính khách quan của vấn đề nghiên cứu. Theo các dữ liệu nghiên cứu tại Việt Nam (Tổng điều tra dân số và nhà ở hay VHLSS), hình thức SHNƠ được xem xét dưới góc độ sở hữu chung của toàn hộ mà chưa quan tâm đến khía cạnh sở hữu của các gia đình nguyên tử. Do vậy, luận án sẽ đi sâu vào phân tích các nhân tố tác động đến sự lựa chọn loại hình SHNƠ dưới góc độ sở hữu của các gia đình nguyên tử và thậm chí là từng cá nhân trưởng thành. Điều này cũng giúp làm sáng tỏ bức tranh liên quan đến khía cạnh SHNƠ tại đô thị và có những đóng góp bám sát với thực tiễn phát triển nhà ở tại TP.HCM dưới khía cạnh sở hữu.
- Thứ tư, trong quá trình khảo sát dữ liệu nghiên cứu của luận án, tác giả phát hiện có nhiều hộ gia đình tại TP.HCM tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh, mua bán nhỏ tại nơi sinh sống. Kết quả khảo sát cho thấy có 206/663 hộ gia đình quan sát có tổ chức sản xuất hoặc kinh doanh, mua bán nhỏ lẻ tại nơi ở (chiếm tỷ lệ 31,07%). Vì vậy, tác giả cho rằng chi tiêu và sự lựa chọn loại hình SHNƠ của các hộ trên cũng có nhiều khác biệt so với nhóm còn lại. Trên cơ sở đó, luận án đã đưa biến mới hộ có sản xuất kinh doanh sẽ vào mô hình quan sát tại các mục tiêu của luận án với kỳ vọng sẽ tìm ra sự khác biệt trong các mô hình nghiên cứu. Nếu biến mới có ý nghĩa trong mô hình định lượng kỳ vọng sẽ đóng góp ý nghĩa nhất định đối với công tác phát triển nhà ở tại đô thị.
- Cuối cùng, vấn đề phân phối không công bằng các nguồn lực xã hội, bao gồm tài sản vật chất như nhà ở sẽ dẫn đến BBĐ (Housing inequality) và đe dọa đến sự phát triển bền vững của các quốc gia. Đây là vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Nhìn chung, các nghiên cứu quan tâm, phân tích BBĐ nhà ở dưới góc độ tiếp cận về chi tiêu cho nhà ở, diện tích không gian sống hay chất lượng nhà ở giữa các nhóm người khác nhau hay các khu vực sinh sống khác nhau trong xã hội (Ahmad, 2012; Bian & Lu, 2014; Liu & Meng, 2019). Qua kết quả phân tích của luận án, tác giả đồng thời đánh giá khoảng cách tiếp cận hàng hóa nhà ở và BBĐ nhà ở (Housing gap/Housing inequality) tại TP.HCM với kỳ vọng những kết quả phân tích sẽ cung cấp thêm các thông tin liên quan đến bức tranh chung về tình hình nhà ở tại TP.HCM. Có thể thấy việc đảm bảo các nhu cầu về nhà ở và không gian sống là một nhu cầu chính đáng, có ý nghĩa quan trọng đối với đời sống con người. Việc nghiên cứu các vấn đề liên quan đến chi tiêu và sự lựa chọn loại hình SHNƠ theo hướng đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của con người gắn với phát triển bền vững và giảm thiểu khoảng cách về BBĐ trong tiếp cận hàng hoá nhà ở tại TP.HCM là một việc làm không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có có ý nghĩa về mặt xã hội, giúp đảm bảo quyền và lợi ích cơ bản của con người, hướng đến việc xây dựng một xã hội phát triển văn minh và bền vững. Đây là điểm mới khoa học thực tiễn của đề tài.

3. Các ứng dụng/ khả năng ứng dụng trong thực tiễn hay những vấn đề còn bỏ ngỏ cần tiếp tục nghiên cứu
3.1 Các khả năng ứng dụng trong thực tiễn của luận án
Dựa trên mô hình lý thuyết về các yếu tố tác động đến chi tiêu cho nhà ở và các hình thức SHNƠ cũng như những phân tích về tình hình thực tiễn tại TP.HCM, tác giả xác định các mô hình liên quan đến đề tài nghiên cứu của luận án dựa trên 3 yếu tố chính: thu nhập hoặc TNDH, đặc điểm của hộ gia đình (tuổi, trình độ, giới tính, nghề nghiệp, hôn nhân của lao động chính, quy mô hộ, tỷ lệ trẻ em, tỷ lệ người già, hộ có sản xuất kinh doanh), và khu vực cư trú. Trong cả hai mô hình, biến TNDH, tuổi, tỷ lệ người già, hộ có sản xuất kinh doanh, khu vực cư trú là những biến tác động rõ nét nhất. Ngoài ra, phân tích thực trạng phát triển nhà ở tại TP.HCM cho thấy chi tiêu cho nhà ở là một khoản chi tiêu riêng lẻ, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu chi tiêu của các hộ gia đình và các hộ gia đình tại TP.HCM đang chịu những áp lực và gánh nặng trong tiếp cận hàng hoá nhà ở khi tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở chiếm đến trên 50% thu nhập khả dụng của hộ. Mặc dù tỷ lệ sở hữu nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhưng có xu hướng thuê nhà có xu hướng tăng dần qua các năm. Trong giai đoạn từ năm 2009 đến nay, chính quyền TP.HCM đã có nhiều chương trình phát triển nhà ở nhưng nhìn chung, kết quả của các chương trình này vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Kết quả vẫn còn một bộ phận dân số gặp khó khăn khi tiếp cận hàng hoá nhà ở. Thị trường nhà ở hiện nay đang rất thiếu sự cung ứng các loại nhà ở cho thuê, shop house, nhà ở thương mại giá thấp và NƠXH phục vụ cho những người dân có thu nhập thấp trong xã hội.
Trong thời gian tới, TP.HCM cần có những chính sách đảm bảo đời sống và cải thiện thu nhập của người dân, đảm bảo nâng cao chất lượng cuộc sống theo điều kiện chỗ ở; khuyến khích các doanh nghiệp tham gia kinh doanh nhà ở giá phải chăng, giá rẻ phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của các hộ gia đình; huy động nguồn lực, khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào các chương trình nhà ở; hỗ trợ nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tài chính theo hướng hội nhập quốc tế; phát triển dòng sản phẩm nhà ở cho thuê, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ kinh doanh (shop house); đồng thời có các hỗ trợ tài chính, chính sách cho thuê, thuê mua nhà ở giá thấp đối với những hộ gia đình gặp khó khăn về chỗ ở. Ngoài ra, thành phố cần thực hiện tốt công tác chỉnh trang đô thị, bồi thường, giải phòng mặt bằng, nâng cấp, cải thiện chung cư cũ xuống cấp; nâng cấp hạ tầng, kết nối đồng bộ hạ tầng tại các khu vực vùng ven, ngoại thành nhằm phát triển các dự án nhà ở có giá phải chăng phục vụ cho người có thu nhập trung bình – thấp; quy hoạch, phát triển đồng bộ không gian đô thị theo hướng ưu tiên phát triển các khu đô thị tại các vùng ven,... Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp trên sẽ giúp nâng cao tiêu chuẩn sống theo điều kiện chỗ ở, đáp ứng ngày một cao hơn nhu cầu về nơi ăn, chốn ở của người dân thành phố trong bối cảnh đô thị hóa, hiện đại hoá và giúp giảm những khoảng cách trong tiếp cận nhà ở của các hộ gia đình.
Mặc dù vẫn còn một số hạn chế, luận án đã có những đóng góp trong việc nghiên cứu, khái quát thực trạng và lượng hoá những yếu tố tác động đến chi tiêu và sự lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở tại TP.HCM. Từ đó, cung cấp thông tin và đề xuất các chính sách phát triển nhà ở tại TP.HCM trong tương lai, đảm bảo việc nâng cao chất lượng cuộc sống, phát triển bền vững không gian đô thị, duy trì và đảm bảo các quyền về chỗ ở hợp pháp của người dân tại khu vực đô thị theo hướng giảm bớt khoảng cách về BBĐ trong tiếp cận hàng hoá nhà ở tại TP.HCM. Thông qua luận án, tác giả kỳ vọng rằng những nội dung đã được nghiên cứu sẽ được sử dụng như một công cụ hỗ trợ cho các quyết định liên quan đến chính sách nhà ở của chính quyền địa phương nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở tại đô thị. Ngoài ra, tác giả cũng kỳ vọng rằng luận án sẽ đóng góp một phần vào việc khuyến khích các nghiên cứu tiếp theo, đặc biệt là những nghiên cứu giúp khắc phục những điểm còn hạn chế trong luận án, từ đó góp phần hoàn thiện bức tranh tổng thể về nhà ở tại đô thị.

Các yếu tố tác động đến chi tiêu và lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở: Nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh - NCS. Huỳnh Thủy Tiên

Tin nổi bật

Tư tưởng đạo đức của Khổng Tử - đặc điểm và ý nghĩa lịch sử - NCS. Phạm Thị Dinh

Đọc thêm

Hiệu quả làm việc cá nhân trong đội ảo: một tiếp cận hệ thống - NCS. Huỳnh Thị Minh Châu

NCS. Nguyễn Hoàng Lâm, Trường ĐH Khoa học tự nhiên bảo vệ luận án tiến sĩ ngày 12/12/2024

NCS. Nguyễn Mộng Giang, Trường ĐH Bách khoa bảo vệ luận án tiến sĩ ngày 11/01/2024