Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội - NCS. Phạm Yến Nhi

Tên đề tài LATS: Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 62 28 01 07
Họ tên NCS: Phạm Yến Nhi
Mã số NCS: 015107009
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện
Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM
1. Tóm tắt luận án
Nhà ở xã hội (NOXH) được phân phối dưới hình thức thuê mua mang lại cơ hội sở hữu nhà ở cho những người không đủ khả năng mua nhà thông qua hệ thống tài trợ và phân phối đặc biệt. Thuê mua NOXH được áp dụng tại khá nhiều nước trên thế giới và đã góp phần giải quyết chỗ ở, làm tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở và tính bền vững của các cộng đồng dân cư. Tuy nhiên tại Việt Nam, hình thức thuê mua nhà ở còn tương đối mới mẻ.
Những lợi ích mà hình thức giao dịch này mang lại chưa được khai thác toàn diện do chưa được nhận biết và áp dụng nhiều. Ngoài ra, loại hình này chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng làm nền tảng cho các giao dịch. Bên cạnh đó, những tiêu cực xảy ra trong quá trình áp dụng ngăn cản khả năng tiếp cận NOXH của những chủ thể có nguồn tài chính hạn chế.
Việc nghiên cứu và phân tích những đặc trưng cơ bản về NOXH, làm rõ bản chất của giao dịch thuê mua NOXH và nhu cầu ra đời của giao dịch thuê mua NOXH là cơ sở nền tảng để đánh giá sự phù hợp của quy định pháp luật đang điều chỉnh giao dịch này, hướng tới bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, góp phần tạo ra sự ổn định trong thị trường nhà ở, hình thành nên những cộng đồng dân cư bền vững.
Luận án được thực hiện với mục đích phân tích, đánh giá và xác định bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua NOXH, đây là cơ sở nền tảng để thiết lập những nội dung trọng tâm của giao dịch bao gồm chủ thể tham gia thuê mua NOXH, giá và chất lượng NOXH cho thuê mua. Trên cơ sở đó, tìm ra những bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về thuê mua NOXH nhằm giải quyết thỏa đáng quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, góp phần thực hiện hiệu quả chính sách NOXH.
Thứ nhất, để bảo đảm quyền và lợi ích cho nhà đầu tư tham gia đầu tư NOXH cho thuê mua, những quy định pháp luật cần tác động từ phía cung, đó là các chủ đầu tư dự án NOXH cho thuê mua, đặc biệt là ở các nước đang phát triển phải đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung lớn về nhà ở như Việt Nam. Trong phần nội dung này, luận án tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật điều chỉnh đối với bên cho thuê mua NOXH.
Thứ hai, để giải quyết hiệu quả nhu cầu nhà ở của những đối tượng được hưởng chính sách NOXH cho thuê mua, những quy định pháp luật cần điều chỉnh từ phía cầu, đó là bên thuê mua NOXH. Trong nội dung này, luận án tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật điều chỉnh đối với bên thuê mua NOXH.
Thứ ba, trong một giao dịch bất kỳ, giá cả và chất lượng là hai yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia. Đặc biệt, đối với thuê mua NOXH, giao dịch mà ở đó bên thuê mua tham gia với vị thế bị động và hoàn toàn phụ thuộc vào những quy định do bên cho thuê mua đặt ra. Chính vì vậy, pháp luật về nhà ở cần có những can thiệp phù hợp đối với giá cả và chất lượng NOXH cho thuê mua nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của nhóm người này. Luận án tiến hành phân tích quy định pháp luật trên hai khía cạnh là kiểm soát giá NOXH cho thuê mua và
kiểm soát chất lượng NOXH cho thuê mua. Trên cơ sở tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam, luận án còn đánh giá quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới liên quan đến nội dung này nhằm học hỏi và đưa ra những giải pháp phù hợp góp phần khắc phục những hạn chế của quy định pháp luật Việt Nam trong việc kiểm soát giá và chất lượng NOXH cho thuê mua.
2. Những kết quả mới của luận án
Thứ nhất, luận án xây dựng hệ thống cơ sở lý luận về pháp luật thuê mua NOXH.
Thứ hai, luận án phân tích, đánh giá một cách có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh giao dịch thuê mua NOXH qua các khía cạnh: Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án NOXH cho thuê mua; Đối tượng được thuê mua NOXH; Giá và chất lượng NOXH cho thuê mua, đồng thời tham khảo quy định của một số quốc gia trên thế giới. Đây là cơ sở để luận án chỉ ra những điểm chưa phù hợp của pháp luật Việt Nam liên quan đến những vấn đề này.
Thứ ba, luận án xây dựng các kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH, đối tượng được thuê mua NOXH và các quy định về giá và chất lượng NOXH cho thuê mua theo hướng quy định cụ thể điều kiện thực hiện dự án NOXH và những ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án NOXH; Đối tượng được thuê mua NOXH cần được quy định rõ đối tượng nào và các điều kiện cụ thể kèm theo; Đối với giá thuê mua cần xác định rõ phần được tính và không được tính vào giá thuê mua; Chất lượng NOXH cho thuê mua, cần quy định những tiêu chí riêng biệt đánh giá chất lượng NOXH cho thuê mua, đồng thời, cần có sự thống nhất trong việc xác định thời điểm thu phí bảo trì giữa Luật Nhà ở với các văn bản hướng dẫn thi hành và việc quản lý kinh phí này.
3. Các ứng dụng/ khả năng ứng dụng trong thực tiễn hay những vấn đề còn bỏ ngỏ cần tiếp tục nghiên cứu
Nghiên cứu về thuê mua NOXH chưa được thực hiện nhiều ở Việt Nam trong khi loại giao dịch này là một trong những công cụ hữu ích đối với người có thu nhập thấp trong việc tiếp cận NOXH. Về mặt khoa học, luận án xây dựng cơ sở lý luận làm nền tảng cho việc đánh giá và hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về thuê mua NOXH. Về mặt thực tiễn, một số giải pháp được đưa ra dựa trên cơ sở khoa học và thực tế áp dụng nên sẽ rất hữu ích cho cơ quan lập pháp khi sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đặc biệt, trong giai đoạn thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Nhà nước đang có chủ trương thay đổi phương thức, tập quán từ sở hữu chuyển sang hình thức thuê nhà thì quy định pháp luật về thuê mua NOXH tạo cho bên thuê mua quyền lựa chọn sở hữu nhà ở là thật sự cần thiết.
Ngoài ra, luận án là nguồn tài liệu hữu ích để các chủ đầu tư, người có nhu cầu nhà ở tham khảo khi xác lập và thực hiện giao dịch về NOXH. Đồng thời kết quả nghiên cứu góp phần nhỏ trong việc hoàn thiện pháp luật về nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp, đảm bảo quyền sống và các điều kiện cần thiết để phát triển của nhóm đối tượng đặc biệt này.